Apartamentos turísticos, Covid-19 e capitalismo de plataformas

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• Apartamentos turísticos, Covid-19 e capitalismo de plataformas - Junho 22, 2020

Sabemos que a pandemia da Covid-19 paralisou a mobilidade nacional e internacional e, com ela, a atividade turística. Neste novo contexto, parece que o negócio dos apartamentos turísticos também parou, que houve uma suposta transferência desse tipo de apartamentos para o mercado residencial, que há agora uma oportunidade de aumento da oferta de casas para arrendamento e que, assim, se irá equilibrar de alguma forma um mercado que viu milhares de casas serem alugadas por turistas. Embora essa oportunidade exista, eu acredito que na situação atual a maioria dos apartamentos turísticos não vão retornar ao mercado residencial. É altamente improvável pensar que devido à falta de procura, proprietários e investidores turísticos começarão a fazer contratos de longo prazo. Neste texto, tento explicar as razões desta situação, bem como levantar a necessidade de uma profunda mudança no atual domínio da ideologia neoliberal em relação ao mercado da habitação. Para entender como o mercado de apartamentos turísticos está a responder à pandemia, é necessário primeiro analisar a maneira como esse mercado se foi reorganizando nos últimos anos, e destacarei dois pontos que me parecem fundamentais. Baseio as minhas observações no estudo que realizei deste mercado em Portugal com os colegas Jaime Jover, Ana Gago e Gloria Domínguez no âmbito do projeto SMARTOUR.

O primeiro aspecto é perceber os benefícios que este mercado oferece aos proprietários e investidores. O sucesso dos apartamentos turísticos é explicado não apenas porque a propriedade pode obter mais rentabilidade alugando a turistas do que a residentes permanentes, mas também – e em alguns casos especialmente – devido a uma série de vantagens inerentes à flexibilidade deste mercado. Para proprietários e investidores, a flexibilidade oferecida pelos apartamentos turísticos significa ter controlo sobre a casa. O mercado turístico permite obter lucros com o arrendamento e, ao mesmo tempo, vender o imóvel, utilizá-lo ou sair facilmente do mercado quando necessário. Outra vantagem desse controlo sobre o ativo é que a manutenção do imóvel é constante, dado que é possível verificar semanalmente as condições dos apartamentos; que o turista paga antecipadamente; e que a alta rotatividade de “inquilinos” permite especular constantemente sobre o preço. Por outras palavras, os proprietários vêem o mercado de arrendamento tradicional como “demasiado rígido” pelo simples fato de ter inquilinos de longo prazo. Essa é uma visão compartilhada por proprietários locais e investidores internacionais. E, nesse sentido, a flexibilidade dos apartamentos turísticos é um ponto-chave no contexto atual em que a habitação é vista como um ativo financeiro. Como em muitos outros países, uma resposta à crise de 2008 em Portugal foi a aprovação de vários programas para atrair capital internacional, fornecendo benefícios fiscais para investimentos imobiliários. Nestes casos, o principal motivo para investir em habitação é depositar capital e depois decidir sobre o uso a ser feito na casa ou deixá-la simplesmente vazia. No nosso trabalho, verificámos existir consenso sobre a ideia de que colocar a casa no mercado turístico é sempre a melhor opção para esse tipo de investidor, dado que pode usar a casa quando visita o destino ou vendê-la sem inquilinos quando encontra uma boa oportunidade. Deste modo, o mercado de apartamentos turísticos aumenta a possibilidade de especulação sobre a habitação. Este facto representa uma utopia neoliberal que significa outra reviravolta na vulnerabilidade e insegurança de grupos para os quais o arrendamento é a única opção para aceder à habitação. Embora a flexibilização e a desregulação do mercado de arrendamento tenham sido políticas neoliberais fundamentais para dar mais “garantias” aos proprietários e supostamente para melhorar a eficiência do mercado, o mercado de aluguer turístico simplesmente ignora qualquer lei de arrendamento, por mais flexível que seja, reforçando o paradigma neoliberal e fortalecendo a assimetria de poder entre proprietário e ocupante. A propriedade deixa de precisar de inquilinos para obter benefícios, a menos que aceite contratos de curto prazo. É paradoxal ver – e esse é o principal problema – como nesta utopia neoliberal o mercado imobiliário não funciona da maneira mais eficiente, mas sim que a habitação perde a sua função social.

Voltando ao contexto da pandemia, para os proprietários um benefício central proporcionado pela flexibilidade desse mercado é ajustar os preços e a duração do arrendamento à procura existente. Por exemplo, uma estratégia recorrente em Lisboa foi alugar a turistas durante o verão e mudar para o mercado de estudantes internacionais durante o período académico. Aqui, flexibilidade significa mudar para outras formas de arrendamento nos períodos em que essas formas são mais lucrativas, e essa transição para um setor diferente não é muito difícil. A mudança de arrendamento de curto para médio prazo é o que parece estar a acontecer durante a atual pandemia. No relatório How Mid-Term Stays May Rescue Short-Term Rentals a consultoria AirDNA mostra que mais de 50% das noites reservadas em todo o mundo no Airbnb em abril de 2020 são para estadias de mais de 2 semanas. Essa consultora também aconselha a oferta de descontos para estadias superiores a um mês, com a intenção de alugar imóveis por alguns meses e, eventualmente, retornar ao mercado de arrendamento turístico. No entanto, o AirDNA só possui dados sobre a atividade da Airbnb, e isso está longe da realidade total do mercado. A situação é mais complexa, como explicarei abaixo.

O segundo aspecto a destacar são as agências de gestão de apartamentos turísticos e como elas se posicionam no capitalismo das plataformas digitais. São empresas que gerem apartamentos de terceiros. A atividade tornou-se profissional e é muito difícil para um proprietário não profissional competir no mercado; portanto, existe uma certa pressão para entregar a gestão dos apartamentos a essas agências. O crescimento destas empresas foi exponencial – existem apenas 40 em Lisboa – e muitas delas tornaram-se multinacionais devido à ajuda financeira fornecida por fundos de investimento. Por exemplo, empresas como a Hostmaker, a Sweet Inn e a Guest Ready têm um portfólio de milhares de apartamentos em toda a Europa. O ponto importante em relação à situação atual é como a estrutura de gestão dessas agências permite anunciar os apartamentos em diferentes plataformas digitais simultaneamente. Para fazer isso, elas usam programas informáticos de gestão de propriedades, que são conhecidos em inglês como channel manager, e que é uma tecnologia usada há anos pela indústria hoteleira para poder comercializar o mesmo produto on-line (neste caso apartamentos) em diferentes canais como a Airbnb, a Homeaway e a Booking.com. Embora essas sejam as três plataformas mais conhecidas no mercado de apartamentos turísticos, existem empresas como a Rentals United ​​que oferece programas de gestão que comercializam cada apartamento em mais de 60 plataformas. Quando uma reserva é feita numa delas, o programa bloqueia o apartamento nas outras plataformas. A verdade é que esses programas de gestão já incluíam, antes da pandemia, a possibilidade de anunciar os apartamentos em plataformas de arrendamento de médio prazo, como a Soptahome (mínimo de 30 dias de arrendamento) ou a Uniplaces (focada no mercado de estudantes internacionais). A expansão deste tipo de plataforma reforça ainda mais a utopia neoliberal, onde deixam de ser necessários os arrendamentos com contratos estáveis ​​e, consequentemente, a habitação perde a sua função social. Inspiradas pela Airbnb, todas trabalham com pagamento antecipado; sem a possibilidade de visitar o apartamento; geralmente sem contrato de arrendamento; são para estadias de curta ou média duração; e os preços são exorbitantes. A pandemia atual está a acelerar essa permuta dos apartamentos entre diferentes plataformas e a novidade é que as agências de gestão de apartamentos turísticos agora estão a usar os seus channel managers para anunciar propriedades em plataformas que, em teoria, eram para arrendamento de longo prazo. Por exemplo, a Hostmaker incluiu no seu channel manager a Idealista em Espanha e em Portugal, ou empresas similares em outros países, como a Rightmove no Reino Unido, mas os anúncios indicam que o arrendamento é por um curto período de tempo. A consequência é que a flexibilidade intrínseca dos apartamentos turísticos, as plataformas digitais e o uso de tecnologias para gestão imobiliária permitem que os proprietários especulem sobre ativos por alguns meses enquanto esperam o ressurgimento do mercado, como parece ser o caso, pelo menos parcialmente, se o turismo doméstico for finalmente permitido.

Dada a atual crise no mercado de arrendamento, que será reforçada pelas consequências económicas da pandemia, não podemos simplesmente esperar que o mercado se ajuste à procura e que apartamentos turísticos retornem ao mercado residencial. Os rentistas profissionais desejam, por todos os meios, evitar arrendamentos estáveis, de modo que uma suposta transferência de casas para arrendamento de longa duração não acontecerá, ou ocorrerá apenas em poucos casos. A utopia neoliberal de apartamentos turísticos e plataformas digitais para consumidores que estão de passagem aumentou a vulnerabilidade dos inquilinos como nunca antes visto, a tal ponto que a habitação perdeu a sua função social. A única maneira de alcançar um equilíbrio entre propriedade e inquilino é com a intervenção da administração pública e, tendo em vista que a “eficiência” desse mercado é unicamente a oportunidade que ele oferece para especular, essa intervenção deve ser imediata. Por outras palavras, embora exista uma oportunidade aberta pela pandemia, é hora de agir. Por exemplo, em Espanha os arrendamentos de curto e médio prazo estão cobertos pela Lei de Arrendamento Urbano, que permite arrendamentos para “outros usos que não sejam habitação”, com habitação definida como residência habitual ou permanente. Ou seja, a lei permite “arrendamentos sazonais” e desta forma os proprietários evitam fazer contratos permanentes. Esta lei deve ser redefinida imediatamente. É certo que a iniciativa tomada pelo capitalismo de plataforma evita e invalida os regulamentos existentes, mas diante dessa ofensiva especulativa o Estado não pode simplesmente observar como o mercado se está a reorganizar. Estamos às portas de uma crise sem precedentes e são necessárias medidas corajosas para recuperar a função social dos milhares de apartamentos turísticos que hoje aguardam com expectativa o retorno a uma suposta normalidade.

Este texto é uma tradução do artigo que foi publicado em Espanha por Alba Sud no dia 25/05/2020: http://albasud.org/noticia/es/1220/apartamentos-tur-sticos-covid-19-y-capitalismo-de-plataformas