Comunicado: CML despeja família com menor e idoso sem alternativa habitacional!
Julho 31, 2019
PEDRO E JULIETA TÊM CASA! VALE A PENA LUTAR!
Outubro 11, 2019
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O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) já aqui foi analisado em «O Programa de Arrendamento Acessível Não Funciona e É Enganador», de 1-julho-2019, cuja leitura recomendamos vivamente. Recordemos alguns factores centrais desta medida do Governo, criada em 22 de maio pelo Decreto-Lei n.º 68/2019 e regulamentada por uma série de portarias:

  • cria o conceito de «agregado habitacional», que, por razões que desconhecemos, se sobrepõe ao conceito de «agregado familiar» em vigor;
  • estabelece o limite máximo das rendas celebradas ao abrigo do PAA, calculando-o a partir da mediana dos preços de mercado no respectivo concelho [ver esclarecimento sobre o conceito de mediana, no final deste artigo]; este limite visa, em teoria, reduzir as rendas em 20 %, relativamente aos preços correntes de mercado;
  • define as condições mínimas de conforto, higiene e segurança dos alojamentos, que incluem um quarto por cada habitante adulto (mínimo de 6 m2, ou seja, 3×2 m – experimentem lá meter uma cama e um armário, se forem capazes), um espaço comum, cozinha e casa de banho;
  • impõe uma limitação da taxa de esforço a 35 % do rendimento do agregado habitacional (taxa de esforço é a parcela do rendimento gasta com alojamento); o cumprimento desta taxa é da responsabilidade do inquilino, não do senhorio, o que significa que se o inquilino tem baixos rendimentos, não pode candidatar-se ao PAA (ver simulações oficiais, no final deste artigo);
  • cria um regime de seguro pago pelo senhorio, em substituição da figura clássica do fiador;
  • para efeitos de cálculo da renda máxima, equipara um quarto alugado a 55 % de um T0 (= um apartamento com uma só assoalhada);
  • isenta os senhorios da colecta de IRS e IRC sobre os respectivos rendimentos, se aderirem ao PAA.

A conjugação de todas estas normas torna difícil a construção de uma imagem mental da sua aplicação, mas esta dificuldade resolve-se fazendo algumas aplicações práticas. Propomos que o leitor experimente o quadro interactivo apresentado abaixo – por exemplo, consulte a renda mediana de um T0 (ou seja, um cochicho de 40 m2), na Amadora, Área Metropolitana de Lisboa. Um trabalhador com o salário mínimo (600 €) não tem rendimento suficiente para se candidatar ao Programa de Arrendamento «Acessível». Teria de ter um salário na ordem dos 700 €, pelo menos. Se quiser viver em Lisboa, tem de ter um rendimento mensal de pelo menos 1050 €. Independentemente de todos estes cálculos: pura e simplesmente não existem casas para alugar por 357 € em Lisboa ou 230 € na Amadora ou 176 € em Alcochete; nem sequer existem quartos ou partes de casa por esse preço! O PAA está mais próximo da ficção do que da realidade.

Vamos lá, experimentem brincar com o quadro.

Conclusão: na prática, e com raras excepções que dizem respeito a uma estreita franja da população, o PAA não é aplicável; de resto, não existem casas que correspondam aos critérios da lei.

Notas: As estatísticas oficiais que servem de base a este quadro provêm do INE e dizem respeito aos contratos de arrendamento celebrados no segundo semestre de 2018 – estão bastante desactualizadas, face à inflação galopante das rendas, que chega a ser de 20 % ao ano nalgumas regiões. Para simplificarmos o quadro, só alguns dos concelhos estudados pelo INE foram representados.
O valor das rendas por metro quadrado é uma abstracção estatística sem ligação directa com a realidade, embora permita fazer algumas comparações rápidas. Atente-se que o custo por metro quadrado é quase sempre maior para um T0 do que para um T5, como é natural, e portanto o custo médio aqui usado é teórico.
Nas regiões onde existem zonas residenciais de luxo, o cálculo das rendas medianas fica completamente pervertido e inflacionado. É o que se passa em Cascais, Lisboa, Sintra, além de outras regiões do país.
Não considerámos casas com área inferior a 40 m2, porque essas dificilmente corresponderiam aos critérios mínimos de qualidade impostos pelo PAA.

No quadro seguinte vamos aproximar-nos um pouco mais da realidade vivida, pondo em jogo as rendas actualmente presentes no mercado de arrendamento (finais de julho-2019) e as tabelas de arrendamento publicadas pelo Governo.

Nota: Para evitar as referidas perversões no cálculo das rendas medianas, excluímos da nossa amostra as zonas «de luxo» – por exemplo, no concelho de Cascais consultámos apenas as freguesias de Alcabideche e São Domingos de Rana. No concelho de Sintra fizemos uma filtragem semelhante. Não fizemos o mesmo para o Porto, por não conhecermos em pormenor a realidade demográfica e mercantil aí vivida. E também não fizemos qualquer filtragem no concelho de Lisboa, pela simples razão de todo ele se ter tornado uma zona de luxo.

Este quadro transmite-nos uma conclusão importante:

Sejam quais forem as boas intenções declaradas no preâmbulo da lei, na prática o método oficial de cálculo da renda máxima por concelho não disciplina as rendas. Apenas serve para legitimar os seus níveis, quaisquer que eles sejam.

Tomando por referência os anúncios publicados no mês de julho-2019, conclui-se que em certos bairros mais populares o Governo propõe tectos máximos de renda superiores aos praticados no mercado. Isto é, em vez de baixar cerca de 20 % as rendas, como promete o Decreto-Lei no artigo 10.º, n.º 3, o Governo está a puxar para cima os valores de arrendamento nas zonas metropolitanas mais modestas, alargando a especulação imobiliária por várias dezenas de quilómetros. O único caso em que os tectos propostos pelo Governo se situam significativamente abaixo do preço de mercado é o de Lisboa – mas isso não era difícil, pois não?, atendendo aos níveis estratosféricos a que chegaram as rendas nessa cidade – e mesmo nesse caso não impõe a prometida descida de 20 % em relação aos valores medianos de mercado.

As vantagens mais evidentes no PAA não dizem respeito aos inquilinos, mas sim aos senhorios: o mercado fica na mesma, mas o senhorio passa a estar isento de IRS e IRC (e eventualmente também de IMI). Assim, mesmo que o senhorio baixe a renda em 20 %, passa a arrecadar mais, graças à isenção de impostos. Em termos práticos:

  • Um senhorio que pratique rendas de 1000 € arrecada, depois de pagar os respectivos 28 % de imposto, 720 €.
  • Se o mesmo senhorio, ao abrigo do PAA, praticar rendas de 800 €, arrecada… 800 € (menos o custo anual do seguro, que não nos foi possível calcular). Se tiver 10 casas arrendadas neste regime, passa a receber mais 800 € por mês, ou seja, mais 9600 € por ano.

A rigor, o PAA devia chamar-se Programa de Isenção Fiscal dos Senhorios (PIFS).

Efeito colateral: uma quebra nas receitas do Estado. Por mais pequena que ela seja, podemos estar certos que o Ministério das Finanças, que não deixa passar em claro um cêntimo extraviado, mesmo que ele esteja furado, irá buscar a outro lado a receita perdida. Adivinhem agora qual será esse lado.

Para resolver a crise da habitação é necessário desenvolver mais habitação pública – ou outras formas de gestão colectiva e solidária da habitação –, de forma acelerada e a preços realmente acessíveis (tendencialmente nulos). Mas para isso o Estado teria de investir bastante. Ora o Governo isenta de impostos os senhorios que aderirem ao PAA, em vez de fazer a única coisa que poderia ter algum efeito dissuasor: aplicar taxas fortemente progressivas sobre os rendimentos, aumentar a colecta fiscal sobre as grandes fortunas e investi-la na habitação pública.

Não será possível pôr cobro definitivo à especulação desenfreada enquanto não forem socializados os solos urbanos. A apropriação dos solos constitui uma das chaves da acumulação capitalista, de modo que, se os solos urbanos não forem revertidos para o bem comum, todas as medidas que venham a ser adoptadas para controlar as rendas e a especulação imobiliária não passarão de remendos de efeito transitório.

É também necessário acabar com os vistos gold, acabar com o estatuto de residentes não habituais, restringir o espaço ocupado pela hotelaria (incluindo o alojamento local), regular seriamente os preços de arrendamento.


Referências e documentação

Decreto-Lei n.º 68/2019, 22 de maio, que cria o Programa de Arrendamento Acessível. Este diploma é complementado por:

Portaria n.º 177/2019, que regulamenta a inscrição dos alojamentos, bem como as condições mínimas de manutenção, área, higiene, segurança, conforto e poupança energética.

Portaria n.º 176/2019, 1 de julho, e respectivos anexos, que estabelecem os limites máximos de renda no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível. A fórmula usada é extensa; assenta no cálculo das rendas medianas encontradas no mercado de arrendamento, corrigidas por coeficientes relativos à área, conforto, salubridade e certificado energético do alojamento.

Portaria n.º 175/2019, 6 de julho, e respectivos anexos, que regulamenta as condições de candidatura dos inquilinos ao Programa de Arrendamento Acessível. O rendimento máximo admissível a candidatura é de 35.000 euros/ano (=2.917 euros/mês) para uma pessoa sozinha; ou 45.000 euros/ano (=1875 euros/mês) para duas pessoas; etc.

Decreto-Lei n.º 69/2019, 22 de maio, que estabelece um regime de seguros pago pelos senhorios aderentes ao Programa de Arrendamento Acessível; este seguro visa substituir a antiga fiança e fiador exigidos pelos senhorios aos inquilinos.

Simulações oficiais

Os quadros interactivos expostos nesta página são necessariamente simplificados. Para diluir as dúvidas sobre a sua validade, fizemos duas simulações no Portal da Habitação, obtendo os seguintes resultados:

  • Uma pessoa só, com rendimento de 750 €/mês — pode candidatar-se a um alojamento entre T0 e T2, com a renda máxima de 263 €.
    (ver fac-símile da simulação oficial)
    O autor deste artigo ficará eternamente grato a quem consiga indicar-lhe um apartamento nestas condições, na região metropolitana de Lisboa.
  • Dois adultos e uma criança, com rendimento total de 1650 €/mês (800 € + 850 €) — podem candidatar-se a um apartamento entre T3 e T4 (cumprindo a regra de um quarto por adulto e um para as crianças), com renda máxima de 578 €.
    (ver fac-símile da simulação oficial)
    Neste caso, o benfeitor que nos encontrasse um alojamento nestas condições teria lugar reservado e garantido no paraíso, onde ficaria isento de doenças e impostos para toda a eternidade.

Esclarecimento sobre o conceito de mediana

Para permitir a quem nos lê a compreensão de alguns dos dados apresentados, impõem-se um esclarecimento sobre médias e medianas.
A mediana indica-nos que metade da população que estamos a estudar se situa abaixo de um determinado valor. Por exemplo: em 2014 a mediana do rendimento mensal dos assalariados em Portugal era de 870 €; isto significa que metade da população auferia no máximo 870 €/mês.
Ao contrário do que acontece com a média, que é uma medida abstracta (limita-se a estabelecer relações entre números), a mediana estabelece relações entre os números e as pessoas. Invocando um exemplo clássico: «3 pessoas comeram um frango; quanto calhou a cada uma delas?»; em média, cada uma comeu um terço de frango. A mediana, pelo contrário, obriga-nos a estudar toda a população, caso a caso, de forma que, feitas as contas, pode acontecer que cheguemos à seguinte conclusão: a maioria das pessoas  (duas, no exemplo dado), não comeu nada; a minoria (uma) comeu tudo; por conseguinte a mediana é zero.